집을 구매할 때 가장 큰 고민은 '얼마를 대출받을 수 있을까?'입니다. 이 질문에 답하기 위해 반드시 알아야 할 개념이 바로 LTV와 DTI입니다. 정부의 부동산 정책에서 자주 등장하는 이 두 지표는 대출 가능 금액과 한도를 결정하는 핵심 규제 수단이기 때문에,
실제 내 집 마련 계획이나 투자 전략을 짤 때 매우 중요한 기준이 됩니다.
이번 글에서는 LTV와 DTI란 무엇인지, 왜 중요한지, 그리고 구체적인 예시를 통해 쉽게 이해해보겠습니다.
LTV란? (Loan to Value ratio, 주택담보대출비율)
LTV는 집값 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 즉, 집의 평가금액(시가)에서 몇 %까지 대출이 가능한지를 결정하는 기준입니다.
💡 LTV 공식:
(대출 가능 금액 ÷ 주택 시가) × 100
예시:
- 시가 5억 원짜리 아파트
- LTV 규제가 60%라면
→ 최대 3억 원까지 대출 가능
LTV 규제는 어디에 따라 달라질까?
- 투기과열지구 or 조정대상지역 여부
- 예: 서울 강남, 분당 등은 LTV 규제가 더 강함
- 무주택자 vs 유주택자 여부
- 무주택자는 비교적 LTV 우대 가능
- 주택가격 구간별 차등 적용
- 고가 주택일수록 더 낮은 비율 적용
DTI란? (Debt to Income ratio, 총부채상환비율)
DTI는 개인이 벌어들이는 연소득 대비 1년간 갚아야 할 원리금(이자+원금)의 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 얼마나 갚을 수 있는지를 따지는 대출 한도 기준입니다.
💡 DTI 공식:
(연간 상환액 ÷ 연소득) × 100
예시:
- 연소득 5,000만 원
- 은행에서 DTI를 40%로 적용할 경우
→ 연간 상환 가능 금액: 2,000만 원
→ 이 금액을 기준으로 대출 한도가 정해짐
즉, 아무리 LTV가 높다고 해도,
DTI 비율이 낮으면 대출받을 수 있는 총액은 줄어들게 됩니다.
LTV vs DTI, 어떻게 다를까?
📌 핵심 포인트:
- LTV는 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’를 정하는 규제
- DTI는 ‘감당할 수 있는 범위 안에서 빌려라’는 규제
실전 예시로 이해하는 LTV와 DTI
사례 1 – 30대 무주택 직장인 A씨
- 연봉: 6,000만 원
- 구입 예정 아파트 시가: 5억 원
- 무주택자, 비조정지역
- 적용 LTV: 70% → 최대 대출 가능액: 3.5억
- DTI 기준 40% → 연간 원리금 상환 가능액: 2,400만 원
이때 A씨가 대출을 3.5억까지 받을 수 있다고 해도, 월 상환액이 200만 원(연 2,400만 원)을 넘으면 안 되기 때문에 실제로는 3억 원까지만 대출이 가능할 수도 있습니다.
사례 2 – 40대 다주택자 B씨 (투기과열지구 거주)
- 연봉: 1억 원
- 구입하려는 고가 아파트: 10억 원
- LTV 제한: 40% → 최대 대출 가능액: 4억
- DTI 기준: 30% → 연간 상환 가능액: 3,000만 원
소득이 높아도 투기과열지구 + 다주택자이기 때문에 대출 한도는 생각보다 적습니다. 이 경우 DTI보다 LTV가 더 강력한 규제로 작용하는 사례입니다.
LTV와 DTI는 단순한 숫자가 아니라, 내 집 마련의 전략을 결정하는 핵심 기준입니다. 특히 부동산 시장이 불안정한 요즘, 정부는 금융 리스크 관리를 위해 이 두 지표를 강화하거나 완화하며 시장을 조절하고 있습니다. 실제로 대출을 고민하고 있다면, 단순히 ‘얼마까지 받을 수 있나’보다, LTV와 DTI를 활용해 나의 재무 상태와 상황에 맞는 현실적 계획을 세우는 것이 중요합니다.
다음 글에서는 부동산 PF 위기란 무엇인가?를 주제로 이어서 설명드릴 예정입니다.
